Leasing opções estratégias

Usando o Sandwich Lease-to-Own Approach para possuir Propriedade de aluguel Atualizado em 29 de junho de 2017 A maioria das pessoas, e até mesmo novos investidores, estão familiarizados com a estratégia de locação própria, também chamada de arrendamento-compra ou aluguel. No entanto, não que muitas pessoas tenham sido introduzidas na abordagem de aluguel de sanduíches para investimentos imobiliários. Vamos ver uma situação de exemplo para ver como isso funciona. Você é um investidor imobiliário novo no jogo e é pobre em dinheiro. Ou você é um investidor que maximizou sua capacidade de obter novos financiamentos, ou talvez um pouco de ambos. Você quer possuir mais propriedades para alugá-las para o fluxo de caixa, mas você pode ver como comprá-las na sua situação atual. Isso é uma vergonha, pois há uma série de grandes pechinchas lá fora, com os proprietários em dificuldade com suas hipotecas. Você sabe sobre o arrendamento para possuir, uma vez que se aplica a você comprando uma propriedade fazendo uma opção de compra de arrendamento com o proprietário. Você paga-lhes uma taxa de opção de arrendamento não reembolsável na frente e assina um contrato de arrendamento de três anos com a opção de comprar o imóvel no final do contrato de arrendamento ou antes dele, a um preço pré-negociado. Você paga um montante de locação mensal e trabalha para melhorar o seu crédito e recolher um adiantamento para o exercício da sua opção e a eventual compra da casa. A parte da estratégia de opção de arrendamento 34sandwich34 ao qual você não foi exposto é a outra fatia de pão. Não há nada o impedindo de sair e encontrar um inquilino que queira possuir uma casa como essa, mas eles têm crédito e problemas de dinheiro que impedem que isso aconteça agora. Você mostra a casa e eles adoram. Eles gostariam que pudessem comprá-lo, e você diz a eles que eles podem. Você diz a eles que você executará um contrato de arrendamento de três anos com um determinado pagamento de locação, e que eles podem exercer sua opção de comprar a casa no final desse arrendamento a um determinado preço. Você também diz que eles devem comprar essa opção de arrendamento com um depósito inicial não reembolsável. A situação é a imagem espelhada da forma como você ganhou o controle da casa. Há dois contratos de arrendamento, com você intercalados no meio. A beleza desta estratégia de compra e aluguel é encontrar a casa certa e negociar negócios em ambos os lados com: um depósito mais alto do seu inquilino. - Exemplo: você pagou ao proprietário um depósito de opção de arrendamento não reembolsável de 2000, e seu inquilino lhe paga 3000. Um pagamento de arrendamento mais elevado do seu inquilino. - Lembre-se de que o proprietário precisava vender ou perder sua casa. Você geralmente pode negociar um pagamento de aluguel que seja igual ao pagamento da hipoteca, menos do que a tarifa para alugar uma casa como esta. Um preço de compra maior do seu inquilino. - O dono realmente precisava vender e percebeu que um preço baixo era melhor do que um encerramento. Você negocia um preço significativamente maior com seu comprador inquilino. Você está fazendo dinheiro três maneiras aqui. Um exemplo de negócio envolveu um lucro de 1000 no frente do pagamento da opção de locação, 500 mais por mês do inquilino do que o investidor está pagando o proprietário e um preço de venda 30.000 superior ao preço de compra acordado. Isso é um lucro bruto de 49.000 quando a casa é comprada no final dos três anos. Essa é a estratégia de aluguel de sanduíches. Faça alguma pesquisa em sua área para obter oportunidades para fazê-lo funcionar para você. Investimentos Imobiliários: opções de locação oferecem oportunidades de lucro múltiplas por Jordan Taylor Mencionar estratégias de investimento imobiliário e a primeira coisa que geralmente vem à mente é comprar e vender. Mas uma estratégia muitas vezes ignorada e subutilizada é a opção e o uso inteligente de opções pode gerar lucros rápidos e impressionantes. Uma opção dá ao comprador o direito, mas não a obrigação de comprar, mas o vendedor é obrigado a vender. Combine a opção com um contrato de arrendamento, e você tem uma excelente ferramenta para usar quando você tem um vendedor motivado com pouca ou nenhuma equidade na propriedade, ou aquele que não tem tempo para aguardar o processo de vendas tradicional para seguir seu curso. Em vez de comprar, você aluga o imóvel com uma opção para comprar. Isso lhe dá o controle da propriedade e permite gerar dinheiro para você, mas você não precisa possuí-la. A taxa de execuções hipotecárias em ascensão em muitas partes do país. Um encerramento pendente por qualquer motivo é apenas uma das muitas situações em que as estratégias de opção de arrendamento podem ser usadas. Outras situações incluem vendedores que procuram alívio da dívida ou enfrentam situações pessoais, como um divórcio. As opções de locação são uma ótima maneira de começar a investir em imóveis, especialmente se você tem pouco ou nenhum dinheiro, diz Michael Van Horn, um treinador avançado com a Wealth Intelligence Academy. As opções permitem controlar a propriedade sem ter que comprá-la, e você pode lucrar em todas as etapas do processo. Por que as pessoas usam opções de arrendamento em vez de uma venda definitiva Os proprietários são susceptíveis de considerar uma opção de arrendamento quando precisam se livrar da propriedade, mas não têm equidade suficiente para vender imediatamente através de métodos tradicionais. Por exemplo, se a propriedade tiver hipotecas de até 95 e mesmo 100 por cento do seu valor de mercado, o vendedor teria que ganhar dinheiro para pagar uma comissão de agentes imobiliários. Do outro lado, os compradores que falharam crédito, que podem precisar de tempo para chegar a um pagamento inicial, ou que desejam testar a condução da casa ou do bairro são todos candidatos para um acordo de locação. Uma das estratégias de opções mais comuns é a opção de locação sanduíche, que funciona assim: você aluga uma propriedade com uma opção para comprar em três anos. Você encontra um comprador de inquilino que arrenda o imóvel de você com uma opção de compra em dois anos. Quando o inquilino está pronto para fechar, você exerce sua opção, compre o imóvel e o venda ao inquilino. Há, claro, possíveis variações. Você pode usar intervalos de tempo diferentes. Você pode atribuir sua opção ao inquilino ou a outro investidor. Você pode comprar o imóvel em vez de alugá-lo e, em seguida, vendê-lo com um arranjo de opção de locação em vez de colocar um inquilino tradicional na casa. Os compradores de inquilinos são muito mais atraentes do que os inquilinos tradicionais, diz Van Horn. Você pode configurar seu contrato de arrendamento para que o inquilino ocupe uma grande parte da manutenção de rotina. Além disso, porque os inquilinos esperam eventualmente possuir a propriedade, eles são muito mais propensos a cuidar bem dela e fazer seus pagamentos a tempo. Van Horn recomenda concentrar os esforços de sua opção de locação em bairros desejáveis ​​em geral, áreas de trabalho, meio e renda alta. Estas são as áreas em que os inquilinos potenciais querem possuir casas. Além disso, lembre-se de que as opções de locação podem funcionar em edifícios de várias unidades, bem como em casas unifamiliares. Se alguém quiser se livrar de um pequeno prédio de apartamentos e tiver problemas para encontrar um comprador, ele pode estar disposto a alugar opção para você, diz Van Horn. Você entra na propriedade por um adiantamento menor do que o normal e você se beneficia do fluxo de caixa enquanto estiver trabalhando no financiamento ao longo de um ano ou dois ou mais. As leis relativas às opções de imóveis variam de acordo com o estado e é uma boa idéia verificar com um advogado imobiliário em seu estado para ter certeza de que estão em total conformidade com todos os regulamentos aplicáveis ​​ao montar uma transação de opção de arrendamento. Jordan Taylor é o editor do Millionaire Mentor Newsletter. Que é publicado pelo Whitney Education Group, Inc. LeaseOption 101 pelo advogado William Bronchick A estratégia de locação é uma ótima maneira de alavancar seus investimentos imobiliários porque requer muito pouco dinheiro. A opção de locação é mais uma alternativa de financiamento do que uma estratégia de financiamento porque você não possui a propriedade. A estratégia básica de locação envolvem dois documentos legais, um contrato de arrendamento e uma opção. Um contrato de arrendamento dá-lhe o direito de possuir a propriedade, ou, como investidor, ter alguém que a ocupe. Se você pode obter um contrato de arrendamento em uma propriedade abaixo do aluguel do mercado, você pode lucrar com a subarrendamento a uma renda no mercado. Uma opção é o direito de comprar uma propriedade. É um acordo unilateral (ldquoonendashwayrdquo) em que o vendedor se obriga a vender o imóvel, mas você não está obrigado a comprar. Ao obter o direito de comprar, você controla a propriedade. Você pode comercializar a propriedade e vendê-la com lucro. Quanto mais tempo você pode controlar a propriedade em um mercado de apreciação, mais valor você cria para si mesmo. Ao combinar uma locação e uma opção, você cria uma opção de locação. Alternativa de Financiamento Os dois principais objetivos do investidor imobiliário são o fluxo de caixa e a apreciação. Você não precisa possuir uma propriedade para fazer fluxo de caixa ou se beneficiar da apreciação. Um contrato de arrendamento dá direito à posse, o que permite que você faça fluxo de caixa. Uma opção oferece o direito de comprar a um preço fixo, o que permite que você se beneficie da valorização futura. Arrendamento ndash O Direito de Possessão Nos termos de um contrato de arrendamento, o arrendador (arrendador) dá ao arrendatário (inquilino) o direito de possuir e desfrutar da propriedade, que é um dos benefícios mais importantes da propriedade imobiliária. O locatário geralmente não é responsável por impostos sobre propriedades e grandes reparos. Uma vez que você tenha o direito de obter a posse de propriedade, você pode se beneficiar com o subarrendamento ou a atribuição do seu direito à posse. Uma subarrendamento é uma locação de um inquilino para outra pessoa (subjacente) de uma parte das instalações detidas pelo inquilino sob contrato de arrendamento. O subarrendamento pode ser para parte das instalações ou parte do período de tempo. Por exemplo, se o inquilino tiver um contrato de arrendamento com o senhorio, ele pode subarrendar a unidade de aluguel por dois anos ou subarrendar parte da unidade por três anos. Atribuição Uma atribuição é uma transferência para outra parte da totalidade de qualquer propriedade ou qualquer propriedade ou ali mesmo. Tal como acontece com uma subarrendamento, o inquilino mestre não é dispensado da responsabilidade por obrigações ao abrigo do contrato de arrendamento. No entanto, o cessionário de uma locação está em contrato com o senhorio e, portanto, o senhorio pode coletar do cessionário ou do inquilino mestre por falta de pagamento do aluguel. A atribuição e o sublocação são sempre permitidos sem uma provisão expressa no contrato de arrendamento, impedindo o inquilino de fazê-lo. Como um inquilino inquilino, é imperativo que não existam contratos de amostragem ou antindashsubletting em seu contrato de arrendamento com o proprietário da propriedade. Mais informações sobre as opções ndash O ldquoRightrdquo para comprar Um contrato de venda imobiliário é um acordo bilateral ou de duas décadas. O vendedor concorda em vender e o comprador concorda em comprar. Compare este contrato com uma opção e uma opção é unilateral em que o vendedor é obrigado a vender, mas o comprador não está obrigado a comprar. Por outro lado, se o comprador em um contrato bilateral se recusar a comprar, ele pode ser responsabilizado por danos. Um contrato bilateral com contingência é semelhante a uma opção. Muitos contratos contêm contingências, que, se não encontradas, resultam na rescisão do contrato. Essencialmente, um contrato bilateral com uma contingência a favor do comprador transforma um contrato bilateral em uma opção na medida em que dá o comprador fora se ele decidir não comprar o imóvel. Embora os dois não sejam legalmente os mesmos, uma opção e um contrato de compra bilateral com contingência produzem o mesmo resultado prático. O destinatário da opção (opcional) normalmente paga ao doador da opção (opção ou) uma contrapartida de opção não reembolsável, ou seja, dinheiro ou outro valor para o direito de comprar. Se a opção for exercida, a relação entre a opção e o optário torna-se um acordo bilateral vinculativo entre o vendedor e o comprador. Na maioria dos casos, a opção consideração é creditada em relação ao preço de compra da propriedade. Se a opção não for exercida, o adjudicatário perderá sua opção de dinheiro. Uma opção pode ser usada para obter o controle de uma propriedade sem realmente possuí-la: um especulador que está ciente de um desenvolvimento proposto pode obter opções em terras agrícolas e depois vender suas opções aos desenvolvedores. Para aproveitar a apreciação em um mercado imobiliário quente, um investidor pode usar uma opção longa para comprar imóveis. Para induzir pagamentos de aluguel atempados, um senhorio pode oferecer ao inquilino uma opção de compra. Existem literalmente centenas de formas em que uma opção pode ser estruturada e todos os detalhes estão abertos para negociação entre a opção (vendedor) e a opção (comprador). Uma opção pode ser vendida ou exercida. Uma opção, como um contrato de compra de imóveis, é um direito pessoal que é atribuível. Se você pudesse obter uma opção para comprar em condições favoráveis, você poderia vender sua opção. O cessionário da opção ficaria em seus sapatos, tendo o mesmo direito de exercer a opção de compra da propriedade. Tal como acontece com uma locação, uma opção é livremente atribuível, sem uma disposição expressa no contrato de opção em contrário. Alternativa à venda da sua opção Em vez de vender sua opção de compra, você pode querer exercer a opção você mesmo e, em seguida, vender a propriedade para um comprador de terceiros em um duplo fechamento, conforme descrito no capítulo cinco. Nota do lado: História da opção famosa A mais infame opção da história do financiamento é como as Nações Unidas encontraram o caminho para a cidade de Nova York. Em meados dos anos 1940, William Zeckendorf, um desenvolvedor agora infame, tomou opções em vários lotes de beira-mar no lado leste de Manhattan. Na época, as propriedades eram principalmente utilizadas para matadouros. O preço da opção Zeckendorfrsquos para os lotes foi de 6,5 milhões. Com a ajuda da família Rockefeller, a U. N. comprou a propriedade da Zeckendorf por 8,5 milhões. O LeaseOption A leaseoption é realmente duas transações: um contrato de arrendamento e uma opção de compra. Sob uma locação, um inquilino pode ter a opção de comprar a propriedade. A própria opção pode ser estruturada de várias maneiras. Por exemplo, a opção pode ser a de um direito de preferência no caso de o senhorio pretender vender o imóvel. A opção também pode ser uma opção exclusiva para o inquilino comprar a um determinado preço. Quando combinado com uma locação, uma opção de compra também pode incluir créditos de aluguel, ou seja, um acordo que parte dos pagamentos de aluguel mensais serão aplicados para reduzir o preço de compra da propriedade. Existem literalmente centenas de formas em que uma opção ou opção de arrendamento pode ser estruturada e cada detalhe está aberto para negociação entre o proprietário e o inquilino. Para mais informações, visite Legalwiz